Скачок курса доллара создал ажиотаж в офисах продаж крупнейших застройщиков. Люди часами стоят в очереди, чтобы вложиться в недвижимость и порой покупают «что есть», ориентируясь только на свой бюджет. В жертву цене приносят требования и по локации, и по инфраструктуре.
Совет главы Нацбанка вкладывать деньги в жилье и депозиты, а не в доллары (Тимур Сулейменов дал его на брифинге , посвященном повышению базовой ставки в начале декабря) нашел отклик в душах казахстанцев, и они начали действовать.
«В офисах застройщиков сейчас ажиотаж – люди в очереди к менеджеру стоят по два часа. Жилье берут в основном малогабаритное, от 40 до 70 «квадратов». Есть доля клиентов, которые берут квартиры не задумываясь, лишь бы вложиться в недвижимость. Самые популярные застройщики – BI Group, Bazis, «Свой дом» – реализуют квартиры просто со скоростью света», – рассказывает о текущей ситуации на столичном рынке независимый риелтор Арман Абденов.
По его словам, спрос на жилье стал расти в Астане, когда курс доллара только начал приближаться к отметке 500, а после превышения этого уровня «спрос стал, как на базаре» – что на первичном, что на вторичном рынке.
Опрошенные «Курсивом» риелторы в Алматы тоже говорят о повышенной активности покупателей жилья, но отмечают их избирательный подход.
«Да, покупатели по ипотеке стараются до конца года зафиксировать цену и подать заявки. В Алматы ажиотаж в банках на подачу заявок по ипотеке. То же с покупателями с наличкой в тенге – они стремятся зафиксировать цену на выбранную квартиру и дальше идти на совершение сделки. А вот те, кто хранил сбережения в валюте (таких у нас около трети), наоборот, поставили покупку квартиры на паузу и наблюдают за ситуацией на рынке – ожидают, что их сумма увеличится в тенге, и они купят лучшие варианты», – говорит ведущий специалист по недвижимости агентства Nelina.kz Александр Бикетов.
В казахстанских банках пока не видят существенного изменения спроса на ипотеку. К примеру, в Банке ЦентрКредит, Halyk Bank, ForteBank, Altyn Bank и Отбасы банке заявили «Курсиву», что объём заявок на ипотечные займы заметно не увеличился. «Мы не наблюдаем существенного увеличения спроса на ипотеку в связи с изменением курса тенге. Считаем, что этот фактор надо замерять хотя бы с горизонтом в два месяца, так как решение по ипотеке принимается взвешенно и к нему подходят осознанно», – сообщил «Курсиву» PR-директор Банка ЦентрКредит Сакен Нигмашев.
«Есть незначительный рост обращений по ипотеке в декабре 2024 года. Однако в прошлом году наблюдался аналогичный рост заявок в декабре 2023 года по сравнению с ноябрем 2023 года. В связи с этим мы не видим привязки роста заявок по ипотечным заявкам к повышению курса доллара», – прокомментировали в Halyk Bank.
Восстановительный год
После ажиотажного спроса на жилье в 2021–2022 годах, когда на рынок хлынул поток пенсионных денег, 2023-й и 2024-й были относительно спокойными. Так, если в среднем по стране в 2021-м и за первые четыре месяца 2022-го (до поднятия порога достаточности) ежемесячно заключалось 55 тыс. сделок купли-продажи жилья, то в 2023-м и в первом полугодии 2024-го активность покупателей снизилась почти вдвое – до 31 тыс. сделок в месяц соответственно.
Восстановление активности покупателей началось ко второму полугодию 2024-го, когда среднее количество сделок достигло 40 тыс. Летний всплеск активности покупателей в Ассоциации финансистов связали с новой волной вывода средств из ЕНПФ на фоне обсуждений о введении очередных ограничений на снятие пенсионных накоплений (в июле казахстанцы изъяли из ЕНПФ более 72 млрд тенге, +81% к июню), а риелторы добавляют к причинам сезонность.
«Одно- и двухкомнатные квартиры в июле – августе зачастую приобретают родители для студентов, а также фермеры и бизнесмены, занятые в сельском хозяйстве. Последние получают выплаты с урожая, а деньги вкладывают в недвижимость», – аргументирует Абденов.
В Отбасы банке, на который приходится более половины всех оформленных казахстанцами ипотечных займов (53% по состоянию на ноябрь 2024-го), добавили, что в сентябре – ноябре спрос на жилье поддержали новые ипотечные продукты. «Осенью у нас идут активные выдачи по программам «Отау» и «Наурыз», – сообщили «Курсиву» в пресс-службе банка.
Об этих же программах как факторе поддержки спроса говорят в BI Group.
«Запуск новых государственных программ, таких как «Отау» и «Наурыз», поддержал доступность жилья, что позволяет BI Group сохранять высокий уровень спроса. Кроме того, компания развила партнерские программы с банками, предлагая выгодные условия кредитования», – сообщили «Курсиву» в пресс-службе крупнейшего казахстанского девелопера.
Декабрьская статистика, вероятно, продемонстрирует ещё большее увеличение спроса на жилье на фоне роста курса доллара. Но эти цифры БНС АСПиР РК опубликует только к середине января 2025 года.
Стагнация цен
В период относительно невысокого спроса в 2023–2024 годах цены на жилье по сравнению с 2021–2022-м тоже росли умеренно.
В 2021–2022 годах новостройки в среднем по Казахстану подорожали более чем на треть (+34,7%), а вторичное жилье – вполовину (+51,1%). В Алматы стоимость новостроек за два года выросла на 27,9%, вторички – на 38,5%. А в Астане рост цен составил рекордные 46,5 и 62,6% на новостройки и вторичку соответственно.
Но уже в следующие два года реальный рост цен (с учетом инфляции) оказался отрицательным, показывает статистика БНС АСПиР РК. Рост цен на новостройки за 2023-й и неполный 2024-й в среднем по стране составил 6,2%, в Астане – 6,1%, в Алматы – 6,2%. Вторичное жилье во многих городах Казахстана за два минувших года даже подешевело – на 0,5% в среднем по стране, на 6,2% в Алматы. В Астане вторичка за 2023-й и 11 месяцев 2024-го прибавила в цене, но лишь 2%. Притом что официально инфляция в Казахстане по итогам 2023-го составила 9,8%, за неполный 2024-й – 8,4%.
Декабрь, по прогнозам участников рынка, может показать более динамичный рост цен.
«По данным нашего партнёра маркетплейса недвижимости Center Home, частично наблюдается изменение стоимости недвижимости в последние дни. При этом часть объявлений временно снимают с продажи. Скорее всего, такое поведение вызвано ожиданием отмены льготы на уплату НДС для застройщиков, что в свою очередь будет влиять и на вторичный рынок», – рассказывает Нигмашев.
Представители застройщиков подтверждают планы повысить цены на жилье. «Цены на первичном рынке вырастут в соответствии с ростом курса доллара и инфляцией. Многие застройщики уже начали повышать цены на квартиры. Сейчас у строителей есть два варианта: либо быстрее реализовать объекты, либо закладывать в стоимость затраты, связанные с подорожанием», – приводит Krisha.kz слова президента Ассоциации застройщиков Казахстана Виктора Микрюкова.
Правило трёх Ц: цена, цена и цена
Если декабрьский рост цен окажется существенным, то с большой вероятностью это охладит только начинающий оживать казахстанский рынок жилой недвижимости. Цена – главный критерий при покупке жилья для большинства казахстанцев.
В ноябре 2024 года Центр социологических исследований United Research Technologies Group (URTG) провел по заказу «Курсива» опрос, посвященный покупке недвижимости. В нём участвовали 1600 человек из разных регионов республики. Как показали результаты, приобретение наиболее дешевого жилья является главным критерием выбора квартиры для каждого пятого (20,9%) респондента.
Ещё 20,3% опрошенных готовы заплатить чуть дороже, если жилье будет в подходящей для них локации. При выборе локации главной ценностью для большинства потенциальных покупателей из всех регионов страны являются школы (63,9%) и детские сады (56,5%) рядом. Для каждого третьего важно нахождение вблизи ЖК торговых центров и магазинов (35,4%). Особенно значимо наличие рядом с домом развитой торговой инфраструктуры для жителей мегаполисов. Так, в Алматы наличие рядом ТРЦ ценят 41,4% опрошенных, в Астане – 38,8%.
«В Казахстане основным критерием выбора жилья остается цена. Второй критерий – локация. То есть нахождение ЖК вблизи от того или иного объекта – места учебы детей, места работы. Третий критерий – ликвидность недвижимости. Он включает в себя много параметров: наличие парковок, транспортных развязок, инфраструктуры и так далее, – комментирует риелтор Александр Пак. – К примеру, в Алматы на Райымбека много новых ЖК строится. Казалось бы, локация не очень удачная – при въезде, с сильнейшими пробками. Но цены там на порядок ниже, и квартиры расходятся неплохо. Если цена устраивает, всеми остальными критериями покупатель может пожертвовать».
«Да, клиенты стали более чувствительны по цене», – соглашается Александр Бикетов. Говоря о предпочтениях по локации, риелтор отмечает, что жители Алматы не рассматривают новые районы, где идёт активная застройка, в этих районах жилье в основном покупают приезжие. А выбор инфраструктуры зависит от профиля покупателя. «Для семей с детьми важны школы, поликлиники и спортивные секции. Для молодых семей и холостых на первом месте кофейни, кулинарии, салоны красоты и фитнес-залы», – объясняет Бикетов.
Опыт продавцов жилья подтверждает как оживление спроса – продана квартира, которая провисела на «Крыше» год, так и важность цены – продажа состоялась по гораздо более низкой стоимости, чем первоначальная. И последним фактором в пользу покупки стала сопутствующая инфраструктура. «Мы целый год продавали свою четырёхкомнатную квартиру в старом центре Алматы. Цена на момент выставления лота на Krisha.kz была средней по рынку – 50 млн тенге. Каждую неделю мы снижали стоимость. Последние два месяца шли с порогом минус 500 тыс. тенге в неделю. В итоге продали квартиру в начале декабря за 41,5 млн тенге. Жилье приобрела семья за наличные. Выбор пал на нашу квартиру из-за находящейся рядом хорошей школы», – делится алматинец Илья.
